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前言：為什麼舊屋翻新需要特別注意？

舊屋與新屋在施工重點上有顯著不同：舊屋常見的問題包括結構疲乏、管線老化、防水失效、隔間不合現在生活需求、甚至有違建或歷史問題。尤其是在新北市密集的城市環境中，屋齡較長的建築需要更多初期檢查與合規性確認，否則容易在施工中發生追加費用、工期延長或安全風險。

翻新前的屋況檢查（必做）

1. 結構檢查

請專業結構技師檢查梁柱、樓板、牆體是否有裂縫或滲水，特別注意承重牆與樓梯。若有明顯裂縫或傾斜，應先處理結構安全再進行裝修。

2. 電氣與水管檢測

舊屋多半使用早期規格的電線、電表與配電箱，建議檢測是否達到現行使用負載、是否有漏電或接地問題。水管則可能有鏽蝕、堆積物或鉛管問題，必要時整管更換。

3. 防水與漏水來源判定

查看衛浴、陽台、窗台與屋頂的防水層狀態，做試水（淋水）或紅外線檢測以確認滲水路徑，避免先裝修後發現漏水須重工。

4. 室內含有害物質檢測

若屋齡超過30年，可能有石棉或舊型油漆含鉛的風險；必要時委託化驗並採取適當處理流程。

法規、申請與管線問題（新北市重點）

翻新工程若涉及增建、改變使用、破壞承重牆或外牆作業，可能需要向地方政府申請建照或臨時作業核准。新北市的各行政區規定大致與台北市相近，但細節以自治條例與里辦公室實務要求為主。

1. 需申請的情況

• 改變用途（如住宅改為商用）
• 增建或改建外牆、陽台、樓梯
• 打掉承重牆或大面積拆除

2. 管線遷移與公共設施協調

若翻新牽涉大樓共用管線（例如總樓層排水、瓦斯主幹），需與管理委員會或大樓管委會協調，並依程序辦理；瓦斯、新增電力容量等亦需向相關單位申請與檢測。

3. 鄰居關係與施工時間

新北市的住宅多為集合住宅，施工可能影響鄰居安全與作息。事先溝通、公告施工時間、減少噪音時段並取得管委會同意，都能降低糾紛風險。

預算編列與費用分配

舊屋翻新的費用構成與估算方式：

1. 常見項目與比例建議（僅供參考）

• 設計費：5% - 10%
• 結構加固與基礎修繕：10% - 25%
• 水電管線整修：8% - 15%
• 防水工程：3% - 8%
• 裝潢與材料：30% - 50%
• 不可預見費用（備用金）：5% - 15%

2. 如何避免追加費用

完整的屋況檢查、事先做詳細施工圖與材料明細、在合約中明確列出變更處理流程與單價，能有效降低追加工程的機率。

設計與材料選擇建議

1. 保留與拆除的策略

建議保留有價值的建築元素（如實木樓梯、特色磚牆）且用新材料或新工法去強化；不必要的隔間可拆除以增加採光與動線。

2. 地材、磁磚與色彩搭配

選擇耐用且維修方便的材料，例如復古磁磚可用於局部牆面，地板選耐磨木紋或木地板複合材料以兼顧美觀與成本。

3. 衛浴、廚房配置要點

衛浴防水層需完整重做；廚房考量排油煙與管線距離，瓦斯或電磁爐的選擇會影響管線及通風設計。

結構、安全與工程重點

1. 承重牆與開洞

切勿隨意拆除承重牆。若需改動，必須由結構技師出具設計與計算書，並在限定條件下使用鋼樑或結構加固。

2. 樓板、梁柱的鏽蝕與補強

金屬構件若鏽蝕需除鏽、防鏽處理與補強；混凝土剝落需鏟除腐朽部分並補強。

防水、漏水檢測與處理

防水是舊屋翻新的關鍵項目，尤其浴室、陽台、外牆、屋頂與窗台。

1. 防水層重做流程

       1.清除舊防水層與破壞部位檢測

       2.整平與找高低點

       3.使用符合規範的防水材料，進行二度塗佈並養護

       4.試水測試（72小時為佳）確認無滲漏

2. 常見漏水位置與處理重點

• 浴室地磚與排水口周邊（滲水常見於接縫處）
• 陽台排水不良或落水口阻塞
• 窗框與外牆接縫

挑選廠商與合約要點

1. 廠商類型與比較

常見的廠商類型有：系統櫃/系統廚具廠商、木作承包商、總包公司、專業防水與結構補強公司。選擇時應考慮公司口碑、案例、保固與售後服務。

2. 合約必備條款

• 工程範圍與圖說明確（含材料型號與規格）
• 付款方式與進度款比例
• 工期、罰則與變更處理機制
• 保固範圍（防水、結構、水電等）與驗收標準

施工監工與品質驗收

1. 監工要點

常態巡視工地、依進度讀取合約項目、針對關鍵工項（防水、水電、結構）拍照存證；與工程負責人保持每週會議與紀錄。

2. 驗收清單（重點）

• 防水試水結果
• 電表、配電箱、接地及插座測試
• 牆面平整度、地板高低差
• 門窗開關、五金安裝穩固度

節能、改良與補助資訊（概念）

翻新時可同步考慮節能改造：更換節能窗、加強隔熱、換裝節能家電或改良照明系統。部分節能或耐震補助需符合地方政策，可向新北市政府或相關單位查詢補助項目與申請資格。

常見陷阱與避免方式

1. 低價陷阱

低價報價往往在施工中追加費用。選廠商應看合約與材料規格，而非單看報價。

2. 口頭約定未寫入合約

所有變更與承諾務必落實到書面合約或簽名確認的變更單，避免維權困難。

3. 忽視防水與結構優先順序

先做美觀工程再處理防水或結構，極可能造成重工與更高費用。

翻新前後檢查清單（列印版）

常見問題與回答（FAQ）

結語

新北舊屋翻新是一項結合專業、法規與生活美學的工程。提前規劃、重視安全與溝通、選擇信任的團隊，是確保翻新順利且長久安心的關鍵。希望本篇能幫助您在翻新過程中少踩坑、少花冤枉錢。